7.10 부동산대책 뭐가바뀐걸까?(2)

안녕하세요 인포노미입니다. 7.10 부동산대책관련 포스팅 2탄을 준비하였습니다.

부동산대책때문에 요즘 많이 시끄러운데요 미리 변화점을 알고 대비하셔야 소중한 자산을 지키실 수 있을거라고 생각하고, 여러분께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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7.10 부동산 대책(2)

(3) 주택공급 확대 및 실수요자 지원

1. 생애최초 특별공급 배정 확대

(공급비율) 국민주택도 20-25%까지 확대하고, 85M제곱 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정

그림1. 생애최초 특별공급 확대(안)

(소득기준) 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100% 유지하되, 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130%이하까지 확대

* 도시근로자 월평균 소득 130% : 2인가구 기준 569만원, 3인가구 기준 731만원, 4인가구 기준 809만원('19년 기준, '20년 적용)

(적용시기) [주택공급에 관한 규칙] 개정 후 즉시 시행('20.9월중)

 

2. 신혼부부 특별공급 소득기준 완화

(개선) 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준 완화

(공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대

(민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화

(적용시기) [주택공급에 관한 규칙] 개정 후 즉시 시행('20.9월중)

 

3. 생애최초 주택 취득세, 재산세 감면

(주택구입 부담 경감)생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면

 - 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택기입시 취득세 감면혜택을 연령.혼인여부와 관계없이 확대 적용

 1.5 억원 이하 : 100% 감면

 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원이하)* 이하 : 50% 감면

*감면대상 주택 가액은 세수감소 규모 추계 이후, 조정 가능

(서민 부담 경감) 중저가 주택 재산세율 인하

 * 인하 수준 등은 공시가격 로드맵 발표시(국토부, '20. 10월) 논의

 

4. 서민 실수요자 LTV, DTI 우대 기준 완화

(서민.실수요자 소득기준 완화) 규제지역 *LTV.DTI를 10%p 우대하는 '서민.실수요자' 소득기준을 완화('20.7.13부터 시행)

*LTV 10% 인상 : 주택가격의 10%를 더 대출해준다는 뜻이다.

그림2. 금융업 감독규정상 서민∙실수요자 기준

 

5. 신규 규제 지역의 잔금 대출 규제 완화

(잔금대출 규제 경과조치 보완) 규제지역 지정.변경 전까지 입주자 모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정.변경전 대출규제 적용('20.7.13부터 시행)

* 일반적인 대출규제 변경시 경과조치와 동일하게 조정

* 다주택자는 규제지역 지정.변경전까지 대출받은 범위 내에서만 잔금대출 가능

비규제지역(LTV 70%), 조정대상지역(LTV 50%), 투기과열지구(LTV 40%)

비규제지역에선 5억짜리 아파트 3억5천까지 대출해줫는데 이번에 투기과열지구로 묶이니까 2억만 대출해줘서 실수요자대출에 문제가 있기 때문에, 잔금대출규제완화해서 규제지역 지정 변경전의 대출규제적용.

 

6. 3기 신도시 사전 청약제 물량 확대

사전 청약제 물량 확대 : 9천호 - 3만호 이상(* 추가 확대 추진)

(현행) 주택공급 체감도 제고를 위해 '21년부터 수도권 30만호에 사전청약제*를 적용하여 조기 공급(약 9천호) 추진 예정

* 사전청약대상은 지구 내 공공주택 중 공급분양주택(총 주택수의 25% 이내)

(개선) 수도권 30만호 이전부터 추진되던 공공택지*에도 사전청약제를 적용해 '21년 사전청약물량을 3만호 이상으로 확대 추진

* 주거복지로드맵, 수도권 30만호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 '20년 이후 공급할 아파트 물량은 총 77만호

 

7. 주택공급 확대 전략 마련

실수요자를 위한 주택공급 확대

관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 [주택공급확대 TF]를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련

 - 국토부에는 주택공급 확대 [실무기획단(단장 : 1차관)]을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황 발표

검토가능 대안

1. 도심고밀 개발을 위한도시계획 규제개선

2. 3기 신도시 용적률 상향

3. 도시주변 유휴부지.도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴

4. 공공 재개발. 재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년. 신혼부부용 공공임대 . 분양APT 공급

5. 도심내 공실 상가. 오피스 등 활용

 

정부에서 7.10 정책을 시행하는 것은 좋지만, 사람들은 아래와 같은 한계를 가지고 있다고 얘기한다.

서울의 좋은 부동산과, 작은 것들을 여러개 가지고 있는 사람들은(소형주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라, 아파트, 다가구 다양한 종류의 부동산) 작은 것들 여러개를 팔고 수익이 많이 난 서울의 좋은 부동산을 실거주의 목적으로 가지게 되게끔 강제 될 것이다.(양도세가 너무 크기 때문에 수익이 많이 난 아파트를 팔기에는 한계가 있어, 수익이 얼마 안나는 비인기종목의 부동산들 여러개를 팔 것임)

또한, 법인의 경우에는 인기지역의 아파트는 개인명의로 전환, 자녀에게 증여를 할 것이고, 다주택자, 임대사업자들은 지방의 저방 물건을 팔고 어쩔 수 없이 1채나, 2채 보유전략으로 가게 될 것이다.

결과적으로 지방 매물의 증가, 비인기종목의 매물증가, 인기종목을 계속 보유하려고 하기 때문에 수도권 아파트는 계속 보유하고 지방의 매물들을 팔 것이다. 

정부가 원하는 방향과는 다르게 법인, 다주택자, 임대사업자 모두 괜찮은 수도권 매물을 한 두채 가지게끔 강제되게 되는 한계가 있기 때문에 정작 내가 원하는 서울의 좋은 아파트들은 전세를 내놓는 사람이 없고 대부분 집주인 본인이 실거주를 하게 될 것이다.

위와 같은 한계로 정작 내가 사고싶은 수도권의 아파트를 사는 것은 거의 불가능에 가깝고 사고싶어도 내가 원하는 아파트가 아닌, 비인기종목들을 사야 할 것이다.

위와 같은 부동산의 현실을 추가로 고려해서 정부에서 현명하게 부동산 정책을 마무리 지었으면 한다.