7.10 부동산대책 뭐가바뀐걸까?

안녕하세요 인포노미입니다. 이번 7.10 부동산대책으로 무엇이 바뀌었고 우리삶에 어떤식으로 다가올지 해당 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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7.10 부동산 대책

7.10(20년)부동산 대책은 크게 3가지로 구성이 되어있다. 6.17(20년) 대책이 대출규제 중심이였다면

7.10(20년)부동산 대책은 세제 규제 중심으로 진행 되었다.(투자 목적 주택의 기대 이익 회수)

1. 다주택자에 대한 세재 강화

2. 등록임대사업자 제도 보완

3. 주택 공급 확대 및 실수요자 지원 방안

(1) 다주택자에 대한 세재 강화

다주택자 대상의 종부세 중과세율이 인상되었다.

(개인) '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%~6.0%의 세율이 적용된다.

*19년 주택부문 종부세 납세자는 51.1만명으로 전체인구 대비 1.0%(종부세 중과세율 적용대상은 0.4%)

그림1. 종부세 세율 인상(안)

 

개인 보유 주택가격 합산(공시가격) - 기본 공제(1주택자 9억,  다주택자 6억) - 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 폐지) -(과세표준) - 종부세 세율(7.10 부동산 대책 발표) -(종부세 세액) - 재산제 중복분 공제 + 세액공제(장기보유, 연령별) 

*부부 합산하여 총 12억까지 기본 공제 가능(가구당 주택보유 합계 시가 17억까지 종부세 없음)

 

 - 다주택자, 법인 대상 종부세 중과세율 인상

(법인)다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6%가 적용된다.

'20.6.17(주택시장 안정을 위한 관리방안)을 통해 주택 보유 법인의 경우 개인 최고세율을 단일세율로 적용함을 발표

*법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않는다

실제 실효세율을 4%적용하여 저가주택이라도 매도 해야 5억 주택에 대해 연 2000만원 종부세가 과세되기 때문에 판매 될 수 밖에없다.

2020년 12월까지 매도(양도세 절감), 2021년 5월까지 매도(종부세 절감)

※ 종합부동산세나 양도소득세 회피목적으로 명의분산을 위한 법인생성을 차단하기 위함.

 

 - 양도소득세 강화

1. (단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상

(1년 미만 40 → 70%로, 2년 미만 기본세율 - 60%) 

그림2. 양도소득세 세율 인상(안)

2. (다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

 * 기본세율(6~42%) + 현행 : (10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) → 개선 : 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

※ 매물 유도를 위해서 내년 종부세 부과일(21. 6. 1)까지 시행이 유예된다.

※ 2주택자 양도세 최고 세율은 기본세율 + 2주택자 최고세율 20%를 하면 62%로 양도차익의 절반이 세금으로 납세됨.

그림3. 양도소득세 누진세율

 

3. 다주택자 취득세율 인상

(다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%

※ 또한, 법인에 대한 취득세 감면혜택(75%) 배제하였다.

그림4. 취득세율 인상(안)

4. 신탁사를 활용한 보유세 절세 수단 차단

(다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세, 재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) - 원소유자(위탁자)로 변경

* 종부세법 개정 + 지방세법 개정

* 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화 되는 점을 활용하는 문제 방지

 - 신탁사, 법인을 통한 다주택자 전략 차단

 

 (2) 등록임대사업자 제도 보완

임대사업자 제도란 다주택자가 임대사업자로 등록 후 4년 또는 8년 임대를 놓으면 세제 혜택을 주는 제도(단 , 의무임대기간에는 연 5%로 임대료 상한 제한) 이것만 잘 지킬경우 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세, 종부세, 소득세 처분단계에서는 양도세를 감면받아 현재제도에서 10년 임대시 70%의 양도차익을 감면받을 수 있는 강력한 혜택으로 현재 임대사업자 52만 3,000명 임대주택은 159만 4,000가구가 된다.

 

1. 단기임대 및 아파트 장기일반 임대제도 폐지

단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

 - (현행) 임대의무기간 등 공적규제 및 지원 정도에 따라 단기(4년), 장기일반.공공지원(8년) 유형으로 등록 가능

 - (개선) 단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 폐지

그림5. 등록임대주택 유형별 신규등록 가능여부 현황

.(단기임대) 신규 등록을 폐지하고, 신규 등록 효과와 유사한 단기임대의 장기임대(8년) 전환은 불허(현재는 4-8년 유형전환 허용)

.(장기임대) 신규 등록을 원친적 허용하되, 장기일반 유형 중 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반 매입임대는 폐지

*계약갱신청구권이 도입되면 전세계약 한번에 4년까지 거주가가능하기 때문에 단기임대 제도를 둘 필요가 없어서 없어짐(등록임대사업자제도가) 하지만, 오피스텔, 다세대, 빌라, 재개발지역 등록임대사업은 여전히 유효하다.

*계약갱신청구권이란? : 세입자는 집주인 측에 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 실거주 등의 사정이 없을 경우 이를 받아들여야 한다. 이 때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다. 위의 말은 처음 계약과 추가 2년의 계약 연장시 한번에 4년까지 거주가 가능하여 단기임대 제도가 사라진 것이다.

 

2. 임대의무기간 연장, 보증 보험가입 의무화

신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장

다세대, 주택, 오피스텔의 의무임대기한이 8년에서 10년으로 늘어나고

앞으로 등록하는 임대사업자와 기존사업자 모두 임대보증금 보증가입이 의무화 됨.

(현행) 장기일반 및 공공지원형의 최소 임대의무기간은 8년으로 규정

(개선) 등록임대주택에 거주하는 임차인이 장기간 안정적 거주 가능한 환경을 조성하고자 임대의무기간 연장(8 - 10년 이상) 

(적용시기) [민간임대 주택에 관한 특별법] 개정 후 즉시 시행

 

등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화

(현행) 임차인의 임대보증급 미반환 피해를 방지하기 위해 *일부유형에 한해 임대보증금 보증가입 의무 적용 중

* 건설임대 전부, 동일단지 통 매입 및 동일단지 100세대 이상 매입임대주택

(개선) 모든 등록임대주택 유형에 대해 임대보증금 보증가입 의무 적용

* 신규등록 (한자) 기존 등록한 임대주택 전수에 대해서도 보증가입 의무 적용

(적용시기) [민간임대주택에 관한 특별법] 개정 후 즉시 시행

 

3. 최소 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소

현재 등록하는 이유는 양도소득세 절감효과때문이다. 8년 임대면 장특공제 50%, 10년이면 70%까지 적용을 받았는데 이 내용으로는 8년 임대하면 장특공제 50%밖에 못받는다는 얘기이기 때문에 추가 내용이 필요

(현행) 기존 등록임대주택은 임대의무기간(4.8년 이상)상한이 없어 임대사업자 희망 시 영구적 등록지위 유지 및 세제혜택 부여 가능

* 반면, 임차인은 최소 임대의무기간 경과 시 계약갱신청구권 불인정되어 불균형

(개선) 향후 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년)유형은 최소 임대의무기간 경과 시 자동 등록 말소

 - 기 등록주택은 등록말소 시점까지의 세제혜택에 대해 유지

(적용시기) [민간임대 주택에 관한 특별법] 개정 후 즉시 시행

* 이미 최소의무기간 경과된 주택은 법률 개정 즉시 자동 등록이 말소됨.

 

등록 임대사업자 자발적 등록말소 기회 부여

(현행) 자발적 등록말소는 등록 후 일정기간 이내*에만 말소 가능, 그 이후 최소의무기간 준수 위반 시 과태료 부과(호당 3천만원 이하)

* 자진말소 허용기간 : ('20.12월 전) 1개월 이내 - ('20. 12월 후) 3개월 이내

(개선) 향후 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형에 한해 적법사업자*는 희망시 자진말소 허용(임대의무기간 미준수 과태료 면제)

*임대차계약 신고, 임대료 증액 제한규정 등 공적 의무를 준수한 사업자

 - 기 등록주택은 등록말소 시점까지의 세제혜택에 대해 유지

(적용시기) [민간임대 주택에 관한 특별법]개정 이후부터 가능

 

위와 같이, 7.10 부동산대책관련 포스팅 1탄을 준비해봤는데요, 다음시간에 2탄으로 추가내용을 더 알려드리도록 하겠습니다. 다주택자가 아닌 분들은 그렇게 큰 문제는 아니지만, 다주택자 이신분들은 이번 정책으로 안타까운 변화들이 많을 것 같은데요. 확실히 내용을 알고 변화할 내용들에 대한 대책을 미리 준비해야할 것 같습니다.